月: 2015年8月

オーナー向けセミナーである「賃貸住宅の住環境向上セミナー」の日程とプログラムが決まりました。

「賃貸住宅の住環境向上セミナー」は毎年繁忙期を控えた秋口に開催されるオーナー様向けの講演会で、昨年は参加者150名を超えた大規模なセミナーです。

主催は(公財)日本賃貸住宅管理協会(広島県支部)。本団体は不動産プラザを含む不動産会社20社が参加する団体で、広島市、府中町、廿日市市、呉市、東広島市、尾道市、福山市など広島県の主要なエリアを網羅しています。その他にもSUUMOで有名な(株)リクルート住まいカンパニーや(株)日本賃貸保証を始めとする保証会社3社が参加するなど、参加団体全28社で賃貸管理に関わる業務全般を広くカバーしています。

また、広島県居住支援協議会が共催で、国土交通省をはじめとして広島市、廿日市市、呉市、東広島市、中国新聞社、全日本不動産協会広島県本部が後援となっております。

セミナープログラムは、上記の特徴を持った日本賃貸住宅管理協会だからこそできる内容をご用意しました。

『協会の最新トピックス』では、当協会から最新動向をお話しします。近年契約のIT導入、民法改正の最新状況や年末から施行されるマイナンバー制度への対応など、今年も必見の内容です。

『話題の「家族信託」と親子とプロで始める相続対策』では、相続の新しい形である家族信託について、実例も参考に知ることができます。賃貸住宅は資産評価も高く難しい相続資産であり、家族信託はその解決策の一助となる方策です。

『広島県居住支援協議会の活動報告』『住宅確保要配慮者（高齢者，障害者，外国人）の入居拒否感の緩和について』では、住宅確保要配慮者についての県の取り組みと、実際の成功事例を聞くことができます。

『設備改善・リフォーム実施で空室率が劇的に改善!! 広島県内の満室物件の秘密大公開』では元リクルート賃貸営業部長で現プリンシプル住まい総研所長の上野典行氏が広島県内の実情を踏まえた上での事例と対策を公開します。広島県内及び東京都内両方に拠点を持ち、全国の様々な事例を熟知している上野氏ならでは説得力のある空室対策をぜひ聞いてください。

開催日時は平成27年9月27日（日）13：00～17：30。会場はホテルグランヴィア広島3階「天平の間」を予定しております。広島駅新幹線口直結なので、東広島市からのアクセスも良好です。 申込み受付は添付のお申込み用紙に記入の上、FAX又は弊社担当者まで直接お電話下さい。人気のセミナーですので、早目のお申込みをお願いします。

出欠確認書＋セミナー資料

平成27年2月に施行された空き家特措法ですが、5月26日にガイドラインが提示され、いよいよ完全施行となりました。広島県においても2月に空き家対策対応指針がまとめられ、今後は5月の国のガイドラインを基に県内の市町に対する具体的な空き家対策の例示等を行っていく予定です。東広島市においては、まだ空き家条例は策定されておりませんが、全国的な流れとして今後制定に向かうと思われます。

空き家特措法の概要

本法律は、近年増加する空き家への対策を目的としたもので、市町村が空き家に対する情報収集や、空き家対策の実施を行うことを定めたものです。また倒壊の恐れなどがある危険な空き家に対しては、撤去・修繕などの命令や強制執行をすることができるとともに、住宅用地の固定資産税減免も解除されることになります。

特定空き家とは

所有者にとって大きく影響があるのは特定空き家に指定されてしまうことです。
以下に特定空き家の要件をまとめました。

放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態		放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
傾斜や腐朽・基礎変形等崩壊の恐れ、屋根等の脱落飛散の恐れ、擁壁の老朽化		石綿の飛散、排水破損による臭気、ごみ放置による臭気・害虫獣の発生
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態		周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
景観法等に著しく不適合、落書き・割れたガラスのまま放置、立木が建物の全面を覆う		立木はみ出しによる通行妨害、シロアリ等害虫の飛来、動物の糞尿による臭気、施錠の未管理

 

特定空き家に指定されると

1. 市町村より所有者に告知の後、
2. 措置の内容及び、固定資産税等の住宅用地特例から除外されることの勧告が書面にて届きます。
3. 対策措置を取らない場合は意見の聴取の後、
4. 命令が書面にて通知され、
5. 従わない場合は行政が代執行することになります。代執行後は費用を徴収されます。

特定空き家に指定されないためには

上記に挙げた要件にかからないような日常の管理が必要です。定期点検、風通し、庭の手入れと、当たり前のことですが、仕事や家庭の事情でなかなか出来ない方も多いと思います。

空き家の管理については弊社でもお手伝いできますので、もし該当の物件でお困りでしたらご相談ください。

今年から相続税が増税となり、従来あまり関心のなかったオーナー様においても相続に関心が高まっていると思います。今回は「家族信託」という方法についてご紹介したいと思います。

家族信託とは民事信託（非営利で行う信託）の一つで、2007年9月に改正された信託法に基づく信託です。家族が信託の受託者となって財産を預かり、管理運営していく仕組みです。

家族信託の仕組み

オーナー様がアパート等について相続予定者と信託契約を締結することによって相続予定者に法的な管理権限を与えることができます。オーナーが認知症等で法律行為ができなくなった場合でも、アパートに関する運営や処分についても相続予定者が実行できます。家賃等の収益を受ける受益者にオーナー自身を設定することでこれまでと変わらず収益を得ることができます。

メリットとデメリット、成年後見制度との違い

認知症対策として従来からある成年後見制度との比較をしました。

	メリット	デメリット
家族信託	・本人に代わって資産の管理ができる。 ・信託の目的を自由に設定できる。（資産処分も可能） ・誰でも受託者になれる。解約も可能。	・事例及び経験者が圧倒的に少ない。 ・受託者による悪用の可能性もあり。 ・税務法務も不明確な部分もあり、節税対策にはならない。寧ろ登記設定費用等がかかる。
成年後見制度	・本人が痴呆となった場合、代わりに資産の管理ができる。	・財産贈与等の相続対策はできない。 ・財産の処分は厳しく制限される。 ・後見人の設定・解除には裁判所の許可が必要。 後見人が第3者の場合、恒常的費用が発生。

家族信託はまだまだ事例が少なく、確立されていない手法も多い分野です。このたび弊社では一般社団法人家族信託普及協会に入会し、その全国の事例を入手・研究することによってオーナー様のお役に立つことを目指しております。