月: 2021年1月

新年あけましておめでとうございます。昨年法律が成立した賃貸住宅管理業法ですが、サブリースに関係する法律が昨年12月15日から施行され、ガイドラインも公開されました。

土地を所有されているオーナー様には建築会社から土地活用の一貫としてアパート建設を家賃保証（サブリース）とともに提案されることが多いと思います。また、全国では不明瞭な営業が原因でのトラブルが発生するケースもでており、管理業法整備の発端ともなっております。今回の法律ではサブリースに関して、「広告・勧誘時」「申込後契約前」「契約時」の3つの場面において規制がかかりました。この3つの場面での規制について本レポートにてまとめました。

場面	規制内容
広告・勧誘時	誇大広告の禁止、虚威広告の禁止、事実不告知の禁止、不実告知の禁止、威迫等の禁止
	（具体例） サブリース契約を行うメーカーや業者だけでなく、勧誘業者（コンサル、不動産会社、金融機関など）にも法律が適用されますので、建築を受注したい販売業者が嘘を説明したり、事実を隠したりしても法律違反となり、勧誘業者が罰則を受けます。   下記のような表現を単独で使用すると誇大広告・虚威広告として法律違反となります。 「３５年家賃保証」→実際には賃料改定条項があることと、借地借家法上でも賃料減額が無いことについて契約書に記載があったとしても、借主は減額請求する権利がある為、この表現は誇大広告となり、賃料減額があり得ることの追記が必要です。 「オーナーによる費用負担は不要！」→大規模修繕などオーナー負担が必要な修繕項目がある場合は誇大表示となりますので、追記補足が必要です。 「いつでも自由に解約できます」→借地借家法上貸主からの解約は正当事由が必要ですので誇大広告となります。サブリース契約の実際の運用で解約に正当事由を求められた事例はあまり聞きませんが、厳密には違反となります。
申込後契約前	重要事項説明書の交付、重要事項説明
	（具体例） サブリース契約では、借主が、貸主に対して、契約内容に関する重要事項を説明することが定められました。ガイドラインでは、契約の１週間程度前に重要事項説明を行うことを推奨しています。 また、契約更新の際、契約内容が変更する場合は重要事項説明が必要となります。
契約時	契約締結時書面の交付
	（具体例） 契約書に記載する項目が指定されましたので、契約期間や家賃、修繕負担区分、更新解除に関することなど重要な項目について契約書への明記が必要となりました。