月: 2021年7月

5月20日に国土交通省から、部屋の中で亡くなった場合などのいわゆる心理的瑕疵の扱いについてガイドラインの案が発表されました。これまで心理的瑕疵については明確な指針が存在せず、過去の判例などに基づいて各々が判断していましたが、このガイドラインが整備されることによって心理的瑕疵のトラブルが減少することを期待しています。なお正式なガイドラインとしての発表はパブリックコメント募集後の夏以降になると思われます。
今回のオーナー通信では発表されたガイドライン案の内容を整理したいと思います。

【契約前に告知が必要なケース】
これまでの業界の慣習を踏襲しています。ただし、事案が起こった場所として専有部以外に「共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において通常使用すると考えられる部分が該当」との記載があり、外部者が階段から飛び降りた場合なども告知の対象となる恐れがあります。告知内容は、発生時期、発生場所および死因です。
・他殺により亡くなった場合
・自殺により亡くなった場合
・火災等事故により亡くなった場合
・自然死（病死）ではあるが、発見が遅れたことにより特殊清掃等が必要になった場合
・事故か自然死か死因が不明の場合

【告知期間】
告知期間は、従来の解釈と異なり踏み込んだ判断がされました。
賃貸の場合、心理的瑕疵の事案発生から概ね3年間の告知が必要とされました。一方で売買の場合は、期間は定義されず、基本的には告知が必要とされました。

【告知が不要なケース】
告知が不要な事案が明確に定義されました。
・病死・老衰などの自然死
・事故死であるが、自宅の階段からの転落や、入浴中の転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死

【告知の要否の判断が保留されたケース】
下記の事案はガイドライン案では告知の判断が保留とされ、今後の検討事項となりました。
・居住用以外の不動産
・他殺・自殺・事故死ではあるが、物件の専有部又は日常生活において通常使用すると考えられる共有部分以外で事件が発生した場合
・人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱い
・隣接住戸や前面道路で生じた事案の取扱い
・搬送先の病院で死亡した場合

以上