2022年12月12日最高裁は家賃保証会社の契約書条文である「追い出し条項」について無効という判決を下しました。本件はTVをはじめ様々なメディアで取り上げられましたが、「追い出し条項が無効」というセンセーショナルな見出しが先行し、多くの誤解も招きました。
【追い出し条項とは】
対象となった追い出し条項は、家賃保証会社が、借主との間で締結する、家賃保証契約書の以下2つの条項のことを指します。
- 借主が家賃を3か月滞納した場合、保証会社は借主へ連絡せずに「賃貸借契約」を解除できる。
- 借主が家賃を2か月滞納し、借主と連絡がつかず、電気水道等ライフラインの使用状況から相当期間利用していないと推定され、再度部屋を使わないという借主の意思が客観的に明らかであるという、4つの条件を満たした場合に、部屋の明渡し（＝賃貸借契約終了）があったと見なす。
【最高裁判決の中身】
上記追い出し条項について高等裁判所では適法と判断されましたが、最高裁では消費者である借主が重大な不利益を被るものとして消費者契約法に基づき「無効」としました。
- については契約の当事者ではない保証会社が、滞納という事実だけで、連絡無しに契約解除ができるという部分
- に関しては契約の当事者ではない保証会社の一存で使用収益権が制限され、借主が意義を述べる機会がないという部分
が重視されました。また契約解除について法律に定める手続きに依らない点も指摘されました。
【今後の影響】
今回の問題となった条項は、賃貸借契約書の条項ではありません。当事者でない保証会社に法律に定める手続きを行うことなく契約解除を行うことは消費者契約法上無効とされています。
逆にいうと、これまで通りの法的手続きを行えば契約解除は可能であるということが再確認されました。また、消費者契約法の範囲外となる「事業者でない貸主」との賃貸借契約書の条項としての適法性は議論されていないことは押さえておきたいと思います。
以上