月: 2020年4月

2020年4月7日緊急事態宣言が出ました新型コロナウイルス感染症ですが、広島県でも週末・平日ともに外出自粛要請がでており、22日には一部の店舗に休業要請もでました。今回のオーナーレポートでは賃貸経営として新型コロナウイルス感染症にどう対応が必要かをまとめました。

新型コロナウイルス感染症は収束の時期や、経済への影響など不確定要素が大きいだけに非常に不安である思いますが、オーナー様、入居者様、我々管理会社が一体となって協力していくことが重要だと思っております。関係者全員で痛みを分かち合いながら、この非常事態を乗り切っていきたいと思っておりますのでご協力お願いいたします。

1、自分と家族の健康をまもる

まずなによりもご自身と家族の健康をまもる為、咳エチケット、うがい・手洗い励行、健康管理に気をつけて人の密集する場所への外出を避けてください。賃貸経営者の健康が第一です。

広島県からのお願い（https://www.pref.hiroshima.lg.jp/uploaded/attachment/381612.pdf）がわかりやすいでので一度ご覧ください。スマホの場合は「広島県 コロナ お願い」で検索です。

なお、風邪症状や37.5度以上の発熱が4日以上続く場合などは、病院に行く前に、広島県西部東保健所（082-513-2567）に電話して相談してください。

2、入居者をまもる

賃貸経営の観点からは入居者が感染した場合の風評被害の心配はもちろんのこと、経済停滞の影響を受けて家賃が払えなくなる入居者が出てくることが心配となります。

不動産プラザでは管理物件の掲示板に入居者向け「かわら版」特別号を掲載しています。特別号には新型コロナウイルス感染症への予防措置のお願いの他、休業や失業などで収入が減少する世帯を対象とした緊急小口資金の融資制度や、生活福祉資金貸付制度の紹介など、入居者をまもる情報の提供を行っていきます。瓦版はHPに公開していますので御覧ください。

https://www.f-plaza.co.jp/kawara/kawara2020summer.pdf

3、資金繰りに備える

不動産賃貸業は基本的には不況に強い業種です。今回の新型コロナウイルス感染症問題においても飲食店や旅館業の売上があっという間に激減するのに対し、家賃はすぐには下がりませんし、賃貸の需要はゼロにはなりません。ただし、今後景気の悪化に伴い、短期的には収入減少の影響による家賃滞納の増加が起こってきますし、長期的には街全体の経済の悪化による空室の増加や、家賃下落が起こると予想しています。リーマンショックは10年ほど前の出来事ですのでオーナーの皆様も記憶に新しいかと思いますが、あの当時20％を超える平均空室率となり、家賃の値下げや設備追加など様々な手段をとっても空室がなかなか埋まらないという状況でした。あの頃と同様の状況が来てもおかしく有りません。

現在中小企業に対する支援として「広島県県費預託融資制度」と「日本政策金融公庫の融資制度」があります。どちらも広島県のHPに公開されており「広島県 コロナ 融資」で検索するとすぐ確認できます。

（https://www.pref.hiroshima.lg.jp/soshiki/75/020228korona.html）

特に日本政策金融公庫の新型コロナウイルス感染症特別貸付・特別利子補給制度では、据置期間が最長５年で実質無利子で資金調達ができる制度となっており、5％以上売上が減少すると制度が利用できます。現在利用できる制度を一覧にまとめましたのでご確認ください。

http://test-reblo.chintai-shop.net/owner/wp/report/FPlazaReport20200415-1_lifesupport.pdf

2020年3月6日、賃貸住宅管理業者を対象とした法律が閣議決定されました。本法律はかぼちゃの馬車事件などに代表されるサブリース業者の不正や、敷金精算など賃貸管理業者と入居者のトラブルが絶えない中、日管協を始めとする管理業界と国土交通省が一体となって適正な管理の法制化を進めてきたものであります。今後国会で審議され、法案通過後は1年以内の施行となります。今回のオーナー通信では、法律案の概要が発表されましたので、お伝えしたいと思います。

法案の内容は2つの項目から構成されます。

１．サブリース業者と所有者との間に関する契約の適正化

すべてのサブリース業者（家賃保証を提供する業者）と、建築業者等サブリースを勧誘する業者に対して下記のルールを義務化し、違反者には業務停止命令や罰金等を課します。

• 不当な勧誘行為の禁止
  マスターリース契約（家賃保証契約）の勧誘時に、家賃の減額リスクなどを故意に告げない行為や、収支見込などについて誤った内容を告げる行為、誇大広告をパンフレットなどに表示することなどは禁止されます。
• マスターリース契約の締結前の重要事項説明の義務化
  現在の宅建業法のように、契約締結前の重要事項の書面交付と説明が義務化されます。

２．賃貸住宅管理業の登録制度の創設

一定以上の管理戸数を所有する管理業者に対して、国土交通大臣の登録が義務付けされます。これまでの管理業者登録制度は任意で、実効性が疑問視されていましたが、登録を義務化することで下記ルールの遵守を促す役割を果たすと思われます。本項目も違反者には業務停止命令や罰金等を課されます。

• 業務管理者の配置
  事務所毎に有資格者の配置が義務付けられます。有資格者は賃貸不動産経営管理士及び一定の講習を受けた宅建士などが候補となっています。
• 管理委託契約の締結前の重要事項説明
  管理契約の締結前の重要事項の書面交付と説明が義務化されます。
• 財産の分別管理
  入居者から預かった家賃等の金銭と業者の財産等を分別管理が必要となります。
• 定期報告
  管理業務の実施状況をオーナーへ定期的に報告します。

以上が国会にて審議される内容です。概要を見ると現在の賃貸住宅管理業登録制度と内容はほぼ同一で、登録対象者と違反時の罰則などが新規で追加されると考えられています。弊社は現在の管理業登録制度に登録していますので、オーナー様にとって変わることはほとんどないと思っております。新規にアパート建築の勧誘を受ける場合などに本法律を思い出していただければと思います。

今後の具体的なスケジュールは過去の事案から推定すると、今秋には政省令やガイドラインが策定されて細かい業務内容が整理されていくと思われます。