カテゴリー: オーナーレポート

時下ますますご清祥の段、お慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。さて、このたび株式会社不動産プラザは、下記の通り店舗を移転することになりましたのでご連絡申し上げます。

新店舗は、東広島のシンボル「ブールバール」沿いに位置し、市役所新庁舎や各種銀行の近くとなる東広島の中心部への移転となります。

不動産プラザの存在を積極的にアピールし、地域に根差した「信頼のパートナー」として、より一層オーナー様の物件の入居率向上と管理に邁進いたす所存です。今後とも、不動産プラザをよろしくお願いいたします。

新店舗は、駐車場を店舗前に4台分用意しています。これまでと違って車を降りたらすぐ店舗です。ぜひお気軽にお立ち寄りください。なお、ブールバールは中央分離帯がありますので、お車でご来店の際は、北側（西条駅側）よりお越しください。

昨年10月には9000円足らずであった日経平均株価ですが、アベノミクス？の効果によって7月30日現在13500円を超えています。一方その反作用として、10年物国債の金利（長期金利）は4月4日に一旦0.440％をつけましたが、5月29日には0.937％に急騰、7月29日現在は0.797％と不安定になっております。

変動金利でローンを組んでいる場合、金利の動向は特に重要で、世間では住宅ローンを固定で組む割合が増えているようです。また金融機関の一部では固定金利の貸出しを控え始めたという情報も聞いています。

金利が上がると短期金利を固定金利に切り替えたほうが良いのか？

はじめに変動金利と固定金利を簡単におさらいしておきます。

変動金利は短期金利に連動し、金利が安いですが半年毎に金利は見直されますので、金利上昇局面では支払額が増加していきます。一方、固定金利は長期金利に連動し、金利は高いですが、将来の金利上昇リスクを考慮しなくていいので安心感があります。どちらを選ぶかはあくまでリスクをとるかどうかの方針の問題です。

よく言われるのは、当初安い変動金利で運用して、変動金利が上がりだしたら固定金利に切り替えれば良いという助言がありますが、これは正しいのでしょうか？

この問いには短期金利と長期金利の決まり方を考えると答えがでます。

短期金利は、日本銀行の政策金利で決まります。利率は日本銀行でコントロールします。一方長期金利は10年物国債の実質利回りを指標として連動します。10年物国債は、その償還期限が来るまで、市場で取引されますのでその当時の情勢に応じて、市場の利率が低ければ、国債の実質利回りが下がり、市場の利率が高ければ国債の実質利回りが上がります。金利は市場が決めるのです。

上記のように短期金利と長期金利の決まり方は異なるので連動しません。どちらかと言うと、市場に連動する長期金利の方が先行してあがるのです。変動金利が高くなりだしたら、手遅れなのです。 結論は投資方針の問題となります。リスクを覚悟してリターン（低金利）を求めるなら変動金利に、リスクをとりたくなければ少し高い手数料を払って固定金利を、という理解のもとに選択する必要があります。

オーナー向けセミナーである「賃貸住宅の住環境向上セミナー」の日程とプログラムが決まりました。

「賃貸住宅の住環境向上セミナー」は毎年繁忙期を控えた秋口に開催されるオーナー様向けの講演会で、昨年は205名のオーナー様が参加された大規模なセミナーです。

主催は(公財)日本賃貸住宅管理協会(広島支部)。日本賃貸住宅管理協会(広島支部)は、不動産プラザを含む不動産会社15社が参加する団体で、広島市、府中町、廿日市市、呉市、東広島市、尾道市、福山市など広島県の主要なエリアをカバーしています。その他にもSUUMOで有名な(株)リクルート住まいカンパニーや(株)日本賃貸保証を始めとする保証会社3社が参加するなど、参加団体全21社で賃貸管理に関わる業務全般を広くカバーするなど賃貸住宅に関する広島県下随一の団体です。

また、今年も国土交通省を始めとして他4自治体と中国新聞社が後援となり、5月に設立したばかりであり東広島市も加盟する広島県居住支援協議会と(公社)全国賃貸住宅経営者協会連合会(広島支部)が共催となりました。

セミナープログラムは、上記の特徴を持った日本賃貸住宅管理協会ならではの講演が満載です。『最近の行政の動向と協会の取り組み』『賃貸住宅管理業者の登録制度』では、行政の賃貸住宅に対する最新の動向を行政の担当者から直接聞くことができます。

『もしもの時、あなたの「相続」は大丈夫ですか？』では、相続税の話ばかりになりがちな相続対策を、違う視点も交えて知ることができます。相続対策は日本賃貸住宅管理協会が力を注いでいる項目の一つです。

『仮)広島県居住支援協議会について』『高齢者や障害者の受け入れ方・対応の注意』では、住宅確保要配慮者といわれる低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子供を育成する家庭などへの対応方法を、行政の視点および現場の視点の両方から聞くことができます。講師の介護賃貸住宅NPOセンター理事長　三好京子氏は福岡で27,000戸の賃貸物件を管理する(株)三好不動産の専務取締役も務めており、現実的なノウハウが期待されます。 そして、毎年恒例の『満室経営を目指して　～広島県の賃貸市場と入居者ニーズの動向～』は最新の市場動向を、圧倒的な集客力と認知度を誇るSUUMOの編集長池本 洋一氏から直接聞くことができる貴重な講演です。

開催日時は平成25年10月6日（日）13：00～17：00。会場はホテルグランヴィア広島3階「天平の間」を予定しております。広島駅新幹線口直結なので、東広島市からのアクセスも良好です。 申込み受付は後日、担当者からご案内させていただきますが、人気のセミナーですので、早目に予定の確保をお願いします。

国土交通省 主唱 －住生活月間 協賛－	賃貸住宅の住環境向上セミナー
主催　公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会 中国ブロック 広島県支部共催　広島県居住支援協議会公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会 広島支部		後援　国土交通省・広島県・広島市・廿日市市・呉市・中国新聞社

12:30～　開場・受付開始

13:00～13:05　開会の挨拶　 (公財)日本賃貸住宅管理協会　広島県支部長　髙山 伸介

13:05～13:20（15分）　『最近の行政の動向と協会の取り組み』
　講師　(公財)日本賃貸住宅管理協会 広島県支部長　髙山 伸介

13:20～13:35（15分）　『賃貸住宅管理業者の登録制度』
　講師　国土交通省 中国地方整備局 建政部 賃貸住宅管理業係長　山根 克治 様

13:35～14:35（60分）　『もしもの時、あなたの「相続」は大丈夫ですか？』
　講師　大濱宏税理士事務所 税理士　大濱 宏 様

14:35～14:45（10分）　休憩

14:45～15:05（20分）　『仮)広島県居住支援協議会について』
　講師　広島県 土木局 住宅課 住宅企画グループ 主査　河野 龍 様

15:05～15:55（50分）　『高齢者や障害者の受け入れ方・対応の注意』
　講師　介護賃貸住宅NPOセンター理事長　三好 京子 様　安田 豊 様

15:55～16:05（10分）　休憩

16:05～16:55（50分）　『満室経営を目指して　～広島県の賃貸市場と入居者ニーズの動向～』
　講師　㈱リクルート住まいカンパニー　SUUMO編集長　池本 洋一 様

16:55～17:00　閉会の挨拶　 (公財)日本賃貸住宅管理協会　中国ブロック長　高橋 大蔵

主催　(公財)日本賃貸住宅管理協会　広島県支部会員（21社）一覧（五十音順）
㈱アクセス ㈱朝日リビング 広島支社 アムス・インターナショナル広島㈱ ㈲ウエストシグマ開発上野典行(プリンシプル住まい総研) オールハウス㈱ 春日不動産開発㈲	ごゆう不動産㈱ 島根不動産㈱ ゼネラル興産㈱ 全保連㈱ ㈱千力 ㈱タカハシ 日本セーフティー㈱ 広島支店	日本賃貸保証㈱広島支店 ㈲平田不動産 広島ハウザー㈱ ㈱不動産プラザ ㈱プランニングサプライ ㈱リクルート住まいカンパニー ㈱良和ハウス
共催　広島県居住支援協議会
(公社)広島県宅地建物取引業協会・(公社)全日本不動産協会 広島県本部・(一社)不動産流通経営協会 中四国支部・(公財)日本賃貸住宅管理協会 広島県支部・特定非営利活動法人 住宅支援びんごNPOセンター 広島市・呉市・竹原市・三原市・尾道市・福山市・府中市・三次市・庄原市・大竹市・東広島市・廿日市市・安芸高田市・江田島市・府中町・海田町・熊野町・坂町・安芸太田町・北広島町・大崎上島町・世羅町・神石高原町・広島県
共催　公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会 広島支部
㈱ケイアイコミュニティ・己斐商事㈱・天宝商事㈱・広島ハウザー㈱

※本プログラムは当日までに予告なく内容を変更する場合もありますのでご容赦下さい。

国立社会保障・人口問題研究所の将来の人口予測が平成25年3月27日に発表されました。2040年の日本の人口は2000万人減の1億0727万人になるという予想に驚かれた方も多いと思います。本記事では発表内容のうち東広島市に焦点をあてて読み解いてみました。

人口の減少は2010年と比較して-1.9％と、全国平均に比べて減少が穏やかとなり、人口構成の変化（高齢化）も同様に穏やかになります。

県内の他の地区と比較しても、良好な推移をたどっています。

2040年広島県内の地区別人口の増減ランキング（2010年との比較）

1位	安佐南区	13.6％増
2位	東広島市	1.9％減
3位	安芸区	3.1％減
4位	西区	7％減
5位	坂町	8.5％減

2040年には呉市を抜いて県下3番目の都市となります。

これらの資料からは、東広島市が恵まれた人口環境を維持していくことが読み取れます。但し、予測の前提は出生率と移動率（2005~2010）を参照しており、シャープやエルピーダなど大型工場の経営危機等の突発的事項は考慮されていません。また、賃貸を含む住宅の供給はここ数年、過剰で推移しており、賃貸市場も苦しい展望が続くと思われます。