カテゴリー: オーナーレポート

先月のオーナーレポートでは、今年度の税制改正についてお伝えしましたが、その中の相続前贈与の加算期間が3年から7年に延長される件について、詳しく解説したいと思います。

本制度の改正は、2024年1月1日以降の贈与から適用され、実質的には2027年1月1日以降の相続から影響がでますが、100万円の控除があるなど仕組みが直感的にわかりにくいので、図表を付けて説明します。

【これまでの贈与について】

暦年贈与の制度は、年間110万円の非課税枠があり、この暦年贈与の制度を使って相続税対策ができますが、過度の相続税対策をけん制するために、相続人に対する相続発生前3年間の贈与に関しては、相続財産とみなして相続税の対象となります。

【今後の贈与について】

今回の改正によって上記の生前贈与の持ち戻し期間が7年に伸びます。ただし、2024年から7年になるわけではなく段階的に持ち戻し年数が増えていきます。また増えた部分に関しては全体で100万円の控除もできました。

図を見て頂ければわかりますが2027年1月1日以降に発生した相続から具体的な影響がでてきます。生前贈与は計画的に行いましょう。

以上

2023年度税制改正大綱が昨年12月23日に閣議決定されました。賃貸経営・不動産に関係するものを中心に主要な改正項目をまとめました。今年の目玉は相続税に関する贈与の扱いの変更です。増税が多いですが一方でインボイス制度や電子帳簿保存法などの手続き上の要件緩和が行われています。

【新規制度】

極めて高い所得に対する課税強化（2025年以降の所得税）

所得税は原則累進課税で所得に比例して高くなりますが、配当所得や株式・不動産の譲渡所得は所得に限らず約15％と低い為、公平性を期すために、所得から3億3000万円を控除した後、税率22.5％で計算した金額を最低課税金額とする変更で、増税です。対象者は最低でも10億円以上の所得がある方となります。

防衛力強化にかかわる財源確保（2024年以降）

法人税額から500万円を控除後、税率4～4.5％の付加税が課されます。（増税）
所得税は復興特別所得税が1％下がりますが、変わりに税率1％の新たな付加税が課されます。
たばこ税は3円/本の引き上げを段階的に実施されます。（増税）

【既存制度の変更・延長】

相続時精算課税制度の見直し（2024年1月1日以降の贈与）

相続時精算課税制度に基礎控除（初年度及び毎年、年間110万円）の適用が可能となります。この基礎控除は暦年贈与の基礎控除とは別ですので、合わせて220万円まで控除できます。また贈与後に災害等で一定の被害を受けた場合、贈与時の時価から被害額を控除できるようになります。減税です。

相続開始前に贈与があった場合の相続税への加算期間の見直し（2024年1月1日以降の贈与）

相続前贈与の加算期間が3年から7年に延長されます。2027年1月1日以降の相続から順次延長となります。延長期間分の贈与については100万円の控除がありますが、増税です。

教育資金の一括贈与に関わる贈与税の非課税措置の延長（2023年4月1日～2026年3月31日）

制度が3年間延長されますが、贈与者が死亡した時に相続税課税価格が5億円を超える時は、拠出金の残額が相続財産へ加算されます。また契約終了時の残額の贈与税の計算は一般税率に統一されます。増税です。

結婚子育て資金の一括贈与に関わる贈与税の非課税措置の延長（2023年4月1日～2025年3月31日）

制度が2年間延長されますが、契約終了時の残額の贈与税の計算は一般税率に統一されます。増税です。

空き家に関わる譲渡所得の3000万円控除の延長（2024年1月1日～2027年12月31日）

従来の特別控除の要件に、譲渡後翌年2/15までに耐震工事・解体を行った場合も適用（減税）されるようになります。一方で本制度適用する相続人の数が3人以上の場合特別控除額は2000万円に減額されます。（増税）

低未利用土地の譲渡の長期譲渡所得の100万円特別控除の延長（2023年1月1日～2026年12月31日）

譲渡対価の要件が500万円から800万円に引き上げられます。（減税）。一方で譲渡後の利用要件からコインパーキングは除外され、土地の所在も用途地域が設定されている場所に制限されます。（増税）

インボイス制度の変更（2023年10月1日から制度開始）

免税業者が課税事業者を選択した場合、3年間は納税額が売上消費税の20％となります。（減税）
課税売上高1億円以下の事業者は、6年間は1万円未満の課税仕入れはインボイス不要となります。（減税）
1万円未満の値引き等についてはインボイスの交付が不要となります。（減税）
10月1日からのインボイス登録の要件であった3月31日までの申請期限が実質廃止されます。

電子帳簿等保存制度の要件緩和（2024年1月1日以降）

売上高1000万円以下の業者に適用されていた電子データの保存に関しての検索機能確保の免除が、5000万円以下の業者にも適用されます。

電子データの出力書面を日付及び取引先ごとに整理すれば、電子データの検索機能確保が不要となります。 上記に対応できない業者への猶予として、税務署長が「相当の理由」を認めた場合、電子データを検索要件と改ざん防止措置等を満たさずに保存した上で紙出力保存との併用が許可されます。

以上

年明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします。令和5年4月からは多くの新しい制度が始まりますが、今回は隣地所有者との関係についてのルールの改正についてご説明します。身近な項目についてこれまで不便であった常識が、大きく変わってきます。

【隣地使用権】が変わります。

これまで自分の土地での作業を行うために隣地に立ち入る必要があった場合、隣地の使用に関して隣地所有者の承諾があれば立入りが可能でした。相手に拒否された場合、最終的には裁判での解決となります。

今回の改正により、承諾を要せず使用することができるようになります。例えば、大規模修繕工事で足場を組み上げる場合や、境界調査や測量を行う場合など、どうしても隣地に立入りが必要である場合の手続きが大きく簡素化されます。

当然ですが、立入る前には通知が必要ですし、隣地に居住者が居る場合は居住者の承諾が必要です。立入りの際も隣人の損害を最小に抑えなければいけません。しかしながら急迫の場合や隣人に連絡がとれない場合は、事後の通知で良いこととなります。

隣地所有者からすると、立入りを拒む場合は、裁判で使用の差し止め請求を取る必要がありますので、使用する側の権利が非常に強くなります。

【ライフラインの設備の設置・使用権】の見直し

　私道などの他人の土地や、私設管などの設備を使用しないとライフライン（水道管など）を引き込むことができない場合のルールについてはこれまで明確な規定がありませんでした。実際には所有者の承諾を得て利用するなど運用でカバーしておりますが、法律の裏付けがなく対応が様々となっていました。

今回ルールが明文化され、設備設置権と設備利用権という権利が規定されました。

　事前の通知は隣地使用権と異なり必須となっており、相手方が不明な場合は公示による意思表示が必要です。当然ですが、設置・使用に関しては相手に最小限の損害に留める必要があり、設置の場合は地代、使用の場合は使用料と修繕等の維持費用の負担が必要であることも明記されました。

【越境した竹木の枝の切取りのルール】の見直し

竹木の枝の越境に関しては、一般の豆知識として有名です。越境してきた竹の枝葉は自分で切ることはできませんが、地中から伸びてきた筍に関しては勝手に採っても良いというものです。

この原則は変わりませんが、枝葉の切除を催告しても相当期間内に切除しない場合や、竹木の所有者が不明な場合、急迫の事情がある場合は自ら切り取ることができるようになります。

また竹木が共有物である場合、共有者単独で切除が可能になりました。上記の切除の催告は共有者全員に必要ですが、裁判で切除請求する場合は、共有者1人を相手とすればよくなりました。なお共有者1名から切除の承諾をもらえれば代理として切除できますので、これまでより大きく手間が減ることになります。

以上

不動産の登記法をはじめ、各種権利関係の改正法が昨年成立しましたが、そのうち不動産の所有者に関する権利関係の改正がいよいよ来年4月に施行されます。その中でも相続土地国庫帰属制度が2023年4月27日施行となります。土地の所有権を放棄して、国庫の所属にすることができる制度です。

「山を持っているけど管理ができないから国に寄付できないだろうか？」

「田舎に土地があるけど、利用価値がないので国に寄付したい。」

という相談はよくありますが、本制度がこれらの悩みを解決してくれるのか、詳細を見ていきましょう。

【申請できる人】

相続によって取得した土地の所有者が国庫帰属を申請できます。売買・贈与で取得した場合はダメです。申請先は法務大臣ですので法務局が窓口となります。土地全体を所有していない場合でも、共有者と共同で申請が可能です。その場合共有者が相続以外で取得していても、問題ありません。

【申請できる土地の要件】

どんな土地でも相続土地国庫帰属制度が使えるわけではありません。国としては余計な管理コストを押し付けられることを避けるため、かなり厳しい条件をつけています。

却下要件（下記の要件に当てはまる場合は申請自体ができません。）

建物がある	古屋等がある場合は解体する必要があります。
権利が設定されている	抵当権や地上権などは抹消する必要があります。
他人の使用が予定されている	通路やため池、境内地など他人との調整が必要なものはNGです。
特定有害物質に汚染されている	鉛、ヒ素など土壌汚染対策法の基準以上に汚染されているとNGです。
境界未定又は争いがある	境界が確定されてないものや、境界について争いがあればNGです。

不承認要件（下記の要件に一つでも当てはまる場合は審査不承認となります。）

管理に過大な労力が要る崖を含む	崩落の恐れや、他者に被害をもたらす恐れがある崖、擁壁はNGです。
管理に過大な労力が要る地上物	通常の管理を阻害する車両、工作物、樹木がある場合
管理に過大な労力が要る埋設物	除去しなければ通常の管理をすることができない埋設物がある場合
隣接所有者と争いがある場合	屋根や樹木、構築物の越境がある場合
その他管理に過大な労力が要る	その他は政令で具体的に指定される予定です。

【費用はかかるのか？】

申請する際に申請の手数料（未定）及び、国庫帰属に際してその土地の10年分の管理料に相当する金額を負担金として納付する必要があります。寄付はできません。

負担金は参考としては、原野20万円、街中の60坪程度の宅地で80万円程度と示されています。

結論としては本制度を使える場合はかなり限定されますので悩みは解消されそうにありません。利用できるパターンとしては田舎で値段がつかない優良農地、土地だけでは買手がつかない古い団地内の土地などが考えられます。これから発令する施行規則や通達などでもう少し詳細が明らかになっていくでしょう。

以上